Het lastigste: beleggingspanden vinden

28 april 2020

Het gedoe rondom COVID-19 en de impact hiervan maakt de komende tijd onzeker. We hebben dit nog niet eerder meegemaakt.
Alle scenario’s, voorspellingen en andere blikken vooruit in de tijd zul je opnieuw tegen het licht moeten houden.

En toch blijft de vastgoedmarkt voor beleggers interessant. Sterker nog, het zou zo maar kunnen dat de huizenprijzen in de komende tijd gaan dalen.
Als je een ‘oorlogskas’ hebt opgebouwd dan biedt het nu kansen. 

In dit artikel ga ik je een paar tips geven voor het vinden van goede beleggingspanden.

Dat is op dit moment een van de lastigste dingen waar je niet veel controle op hebt.
Je bent namelijk afhankelijk van het aanbod op de markt.
Alle andere zaken kun je min of meer sturen, behalve dit. 

Beleggingspanden vinden

Waar moet je kijken voor beleggingspanden?
Hoe vind ik makkelijk een interessant appartement?
Hoe kom je aan goede deals?
En wat zijn slimme manieren om een appartement te vinden?

In 2016 ging ik voor het eerst op Funda kijken voor een beleggingspand. Het zou mijn eerste pand worden en ik wilde het contant betalen. Zonder hypotheek. 
Met terugwerkende kracht waren dat gouden tijden, want de uitverkoren stad bood maar liefst zes geschikte appartementen onder de € 100k! 
Ik ging bezichtigen. Eén pand was echt perfect. Die werd het en ik sloot de deal. 

Maar wat denk je?

Twee huisnummers ernaast stond ook te koop. Niet op Funda, maar er hing wel een bord aan het raam. 
Ik heb gebeld met de verkopende partij en we hadden snel een deal voor ruim onder de € 100k. 

Twee vliegen in een klap dus! 

Dat is nu bijna ondenkbaar.

Waar begin je?

De kortste route is natuurlijk nog altijd funda.nl of jaap.nl.
Op Funda en Jaap kom je nu niet zoveel interessant geprijsde appartementen meer tegen.

Het aanbod van beschikbare appartementen tot € 150k is vrij beperkt.
Gelukkig zijn er nog wel pareltjes te vinden. Je moet er even de tijd voor nemen en je criteria goed instellen.
Dan vindt je ze nog wel. 

Maar als je die tegenkomt, ben je vaak te laat.

Wanneer je al een gemeente hebt geselecteerd dan kun je ook een aankoopmakelaar inschakelen. Dat werkt soms ook nog wel bij het vinden van een goed pand.
De meeste makelaars zijn daar niet meer zo happig op, want het is voor hen net zo moeilijk als voor jou. 

Makelaars hebben wel een voorsprong op jou, maar je bent waarschijnlijk niet de enige in hun bestand die een woning zoekt.

Appartement vinden: 1.0

Kan het ook anders?

Natuurlijk! Hier heb ik een paar tips voor je. Het zijn wel tips die meer tijd kosten, ze werken indirect en ze zullen soms een beetje raar klinken.
Maar weet wel dat het werkt!

In volgorde van kans op snel resultaat volgen hier drie tips!

1. De bekende briefjes in de brievenbus.

Als vastgoedbelegger ben je in heel je denken, doen en laten vaak veel verder dan pak ‘m beet 95% van de Nederlandse bevolking als het gaat over financiële onafhankelijkheid.

Je zult waarschijnlijk niet veel mensen tegenkomen die net als jij appartementen gaat kopen en verhuren.
Als ze er al aan denken, zien veel mensen er toch tegenop en daarmee er weer vanaf. 
Dat geeft niet. Niet iedereen is hiervoor geschikt en niet iedereen zou dit ook moeten doen!

Je bent daarom toch net even anders dan anderen. Dit is een compliment! 

In een krappe markt waar er weinig aanbod van geschikte panden is, moet je soms gekke dingen doen.
Ergens past dat ook bij je en toch vinden de meeste mensen dit ook wel gek.

Dat maakt dat simpelweg briefjes in de brievenbus doen bij woningen of appartementen die jij op het oog hebt niet meteen voor de hand ligt.
Dit is schieten met hagel, maar je weet het nooit.

Twee voorbeelden uit mijn eigen ervaring. 

Eerste voorbeeld:
Toen ik in 2016 die twee appartementen had gevonden, ging ik vervolgens op deze manier te werk.

In 2017 vond de overdracht van beide appartementen plaats. Ik had geschikte huurders gevonden.
Ergens in het derde kwartaal van 2017 was ik weer in de straat.
Ik liep daar als stoere vastgoed magnaat en bedacht me dat het wel handig zou zijn wanneer ik hier meer appartementen zou hebben. (Ik heb vroeger ook monopolie gespeeld!)

Ik kwam op het lumineuze idee om een paar briefjes te tikken en in de brievenbussen te doen in deze straat.
Ik was niet meer zo stoer, want ik maakte maar tien briefjes.

Eenmaal thuis gekomen had ik al het eerste telefoontje van iemand die met me wilde praten en de volgende dag kreeg ik een mailtje van weer iemand anders die zijn appartement aan mij wilde verkopen.
En zo verdubbelde mijn vastgoed portefeuille met deze ene actie van twee naar vier appartementen.

Even opscheppen: de prijzen waren wel wat gestegen, maar ik heb beide appartementen voor € 100k aangekocht! Topprijzen, want inmiddels staan exact dezelfde appartementen voor € 120-125k te koop. En dat in minder dan 2 jaar tijd. 

Tweede voorbeeld is van dit jaar.
Samen met een beginnend vastgoed investeerder gingen we naar een grote stad.
We hadden een bepaalde wijk geselecteerd. En we wisten dat het aanbod nu een stuk lager is dan een paar jaar geleden.
Dus, in plaats van tien briefjes hadden we er 70 geprint! Het was wat meer werk en tegelijkertijd ook heel leuk!

Na een paar dagen hadden we beet en binnen een week zelfs een tweede reactie.
Een van die twee is het uiteindelijk geworden en de overdracht is aanstaande. Toch een goed resultaat: 2 op 70.

Overigens is dat andere pand niks geworden want die bleek via de woningbouwvereniging verkocht te worden en die hebben een bewoonverplichting.
Met andere woorden, je moet er zelf gaan wonen. Dat is niet de bedoeling! 

Deze manier van werken is natuurlijk een beetje raar, kneuterig en amateuristisch.
Maar als iemand toch met het idee speelt te gaan verhuizen, ben jij misschien wel de reddende engel.
Je bespaart de verkopende partij flinke makelaarskosten en een hoop gedoe met bezichtigingen. 

2. Ga naar de VvE vergaderingen

Als je al een pand hebt, ga dan naar de VvE vergaderingen.
Dat kost je een uurtje exclusief reistijd en je hebt een leuke middag of avond.
Dit is de snelste manier om het reilen en zeilen van jouw buurt te leren kennen.

Ik begrijp dat niet iedereen hierop zit te wachten.
Je wilt je vastgoedbeleggingen zo passief mogelijk maken en dit begint al op werken te lijken. Dat willen we juist niet! 

Toch raad ik je aan een keer te gaan. Je ontmoet namelijk andere eigenaren en als je jezelf een beetje toegankelijk opstelt levert het kansen op. 

Voorbeeld uit eigen ervaring:

Ik ben naar deze vergaderingen gegaan en ik heb mij voorgesteld als de eigenaar van appartement X en ik heb verteld dat ik het verhuur. Daarbij heb ik mijn intentie uitgesproken:

“ik wil bijdragen aan een leuke buurt met leuke bewoners”.

Hoe doe ik dat? Lees onder andere dit artikel.

Als je dat uitlegt en het ook doet, kweek je direct goodwill.

Vertel ook dat je meerdere panden wilt kopen.
Niet iedereen zal dat waarderen, maar het zaadje is daarmee geplant.
Als er iemand overweegt te verhuizen, dan ben je misschien wel de eerste die gebeld wordt.

Dat gebeurde mij drie keer in het afgelopen jaar. Eerst belde Marloes, daarna Laura en het meest recente telefoontje was van Rick.
En al die drie personen hebben hun appartement met veel plezier aan mij verkocht; zonder Funda en zonder tussenkomst van een makelaar.
Zij blij en ik nog blijer.

Belangrijkste punt: je kunt dit niet sturen en je hebt hier geen regie of controle over, maar het gebeurt gewoon wel. Het is indirect.
Ga naar de VvE vergaderingen – je weet het nooit. Het ergste wat je overkomt is dat je meer leert over jouw buurt!

3. Bouw een band op met de buren

Eigenlijk ligt dit in het verlengde met de tweede tip. Door regelmatig onderhoud te laten plegen op jouw panden en de tuinen goed te verzorgen – een paar van mijn appartementen bevinden zich op de begane grond en hebben een tuin – laat je zien dat je betrokken bent met de omgeving.
Je krijgt er ook betere huurders mee.

Ik besteed dit soort dingen allemaal uit, maar ik ga wel naar het resultaat kijken.
Dan zien mensen ook dat je doet wat je zegt.
De gun-factor neemt toe en als je een keer een praatje maakt dan levert dat een boel inzicht in de wijk op. 

Nogmaals, het is allemaal kneuterig en amateuristisch, maar ook wel weer leuk. Ook hier weer: beleggen in vastgoed moet zo passief mogelijk.

Het argument om dit toch te doen is dat ik nog panden erbij wil kopen.
En deze aanpak helpt mij om de panden nog voordat deze bij een makelaar liggen en ze zo voor de markt weg te plukken.
Nul concurrentie! 

Alles op een rijtje

Het vinden van panden is een van de lastigste dingen voor vastgoedbeleggers. 

Dit advies krijg je niet vaak. Nu wel.

Doe alles tegelijk!

Dat betekent dat je je ogen open moet houden op Funda, Jaap en bouw een netwerk van partijen die regelmatig vastgoed jou kunnen aanbieden. 

Daarnaast ga ook aan de slag met de drie tips die ik hierboven heb beschreven.

  • Strooi wat briefjes in jouw beoogde wijk,
  • ga naar de VvE vergaderingen als je al appartementen hebt en
  • bouw een band op met de buren. 

Grootste voordelen op een rijtje:

  • Je begint gelijk met een cadeautje voor de verkoper: besparing op de kosten van een makelaar. Jouw positie wordt daardoor beter.
  • Nog een pluspunt voor de verkopende partij: ze hoeven niet op te ruimen voor alle bezichtigingen van mogelijke kopers. Dit geeft jou ook veel goodwill.
  • Jouw onderhandelingspositie is hierdoor aanzienlijk beter geworden. Je kunt scherp aankopen.
  • Jij bepaalt en jij hebt de regie! Bijvoorbeeld in het koopcontract kun je best wat dingen naar jouw hand zetten. Toch handig!
  • Belangrijkste: je hebt geen concurrentie.

Op deze indirecte manieren heb ik inmiddels al duizenden euros bespaard en heel veel leuke aankooptrajecten gedaan. Doe er je voordeel mee!

Succes 🍀
Richard 💪🎯