Archimedes snapt het: de hefboom

13 mei 2020

De Griekse Archimedes leefde van 287 tot 212 voor Christus. Hij wordt beschouwd als de grootste wis- en natuurkundige van de oudheid.

Na de ontdekking van de naar hem genoemde wet van Archimedes rende hij de straat op en
riep hij: “εύρηκα, εύρηκα, εύρηκα!” oftewel “eureka, eureka, eureka” wat betekent “ik heb (het) gevonden!”

Archimedes heeft een indrukwekkende lijst van verschillende ontdekkingen en uitvindingen gedaan.

Hier gaan we een van zijn bekendste uitspraken onder de loep nemen:

“geef me een hendel lang genoeg, een steunpunt om hem op te plaatsen, en ik zal de wereld bewegen.”

Oftewel: hefboom.

Een hefboom is een mechanisme waarmee
een kleine kracht in combinatie met
een grote beweging
wordt omgezet in een kleine beweging
die een grote last verplaatst,
waarvoor een grote kracht nodig is.

Duidelijk? 

Nog een keer dan:

Een hefboom is een mechanisme waarmee
een kleine kracht in combinatie met
een grote beweging
wordt omgezet in een kleine beweging
die een grote last verplaatst,
waarvoor een grote kracht nodig is.

Archimedes berekende hoe hij met een hefboom de aarde zou kunnen optillen.

Hij vertelde zijn landgenoten:

“Geef mij een steunpunt en ik verplaats de aarde.”

No alt text provided for this image
Hefboom hefbomen vastgoed leverage

Hiervan zijn duizenden toepassingen en we gebruiken ze dagelijks.

Neem bijvoorbeeld een wip, schaar, koevoet, notenkraker, waterpomptang, klauwhamer, en nog vele andere dagelijkse gereedschappen.
Die maken allemaal gebruik van het hefboomprincipe.

In de economie wordt er ook vaak over een hefboom gesproken.
Misschien is de term hefboom nu bekender in economische zin dan in de context waar Archimedes deze had ontdekt en beschreven.

Simpel gezegd spreekt men van hefboom wanneer een kleine invloed wordt aangewend om een groot effect te bereiken.

Voorbeeld

Een bedrijf leent geld tegen – zeg – 4% rente om nieuwe apparatuur te kopen.
Hiermee kunnen ze hun omzet vergroten.
Die omzet vergroting moet dan wel natuurlijk een verbetering opleveren die groter is dan rentekosten.
Pas dan heeft de investering zin gehad.

Het wordt al spannender met aandelen.
Je kunt namelijk vrij makkelijk geld lenen en daarmee (extra) aandelen kopen.
Dat kan bijzonder lucratief zijn, maar ook bijzonder riskant.

In feite is een social media platform zoals LinkedIn, FaceBook of Instagram ook een hefboom. Met een kleine inspanning bereik je een grote groep mensen.

Waarom hebben we het in deze blog over hefbomen?
Wat is de relatie tussen vastgoed en hefbomen?
Hoe kan ik hier op een verantwoorde manier gebruik van maken?
Moet ik hier wel gebruik van maken als ik het eigenlijk niet nodig heb?

We gaan het hier – heel verrassend – hebben over de kracht van hefboom in combinatie met vastgoed.
In het Engels hebben we het dan over leverage, leveraging.

Na het lezen hiervan zul je nog beter weten wat het betekent en
zul je makkelijker in staat zijn een beslissing te nemen.

Eerst het principe van een hefboom in combinatie met vastgoed

Tegenwoordig zijn er niet veel geschikte appartementen te vinden rond de € 100.000 euro.
De prijzen gaan eerder richting 150-200k
Hier maak ik gebruik van wat fictieve bedragen van € 100.000 om het zo makkelijk mogelijk te maken.

Stel je hebt je best gedaan en een ton bij elkaar gespaard.
Dat is best knap want in deze maatschappij worden we maximaal aangespoord om te consumeren.
Maar doe je daar niet al te uitbundig aan mee dan kun je op je bankapp zomaar tegen een saldo van 100k aankijken.

Wat dan? 

Rente krijg je niet meer.
Het depositogarantiestelsel beschermt je tot 100k als de bank failliet gaat.
Je betaalt wel vermogensrendementsheffing.

Kortom, je spaargeld op een spaarrekening is van alle kanten geen goed idee. 
Houd natuurlijk wel een buffer aan.
Dan komt al gauw beleggen in beeld.
Hoe kan ik van dit vermogen nu meer vermogen maken of nog beter:
hoe kan ik er inkomen mee maken?

Aandelen kopen (en verkopen) is natuurlijk een laagdrempelige strategie: doen!
En vastgoed is een complexere manier om inkomen mee te genereren.
Vastgoed heeft ook de neiging om in waarde toe te nemen.
Daarmee is het naast een bron van inkomsten een prima bescherming tegen inflatie.

Aflossen of investeren

Vastgoed is vast goed!

No alt text provided for this image

Nu kun je met je ton bijvoorbeeld een appartementje kopen.
Supergoed, want je vermogen staat niet meer op de bank want je hebt het ingeruild voor stenen.
Die stenen ga je verhuren en je ontvangt zomaar elke maand – laten we zeggen – € 700.
Dat is op jaarbasis: € 8.400. Een mooie 8,4% (los van de waardestijging van je pand) rendement.

Dat is een rente die je nooit bij de bank had gekregen!

Maar stel nou dat je niet 1 appartement wilde kopen maar drie.
Dan had je € 300.000 nodig. Maar die heb je niet op de plank liggen.
Je gaat lenen.
Je geeft hypotheek op die woningen waardoor je in een klap drie appartementen koopt.
Je leent dus € 200.000 (je had namelijk al een ton).

Stel de rente is 4%.

Je betaalt dan 200.000 x 4% = € 8.000 rente per jaar.
Je verhuurt ook alle drie de appartementen tegen € 700 per maand en je huurinkomsten zijn € 2.100 per maand oftewel € 25.200 per jaar.
Je netto opbrengst is dan geen € 8.400 maar (25.200 – 8.000 =) € 17.200.

En dat met dezelfde investering!
Dat is meer dan een verdubbeling en dik 17% rendement op je Eigen Vermogen.

Ik blijf me altijd verbazen wanneer ik deze rekensommetjes maak.

Ga in gesprek met een goede hypotheekadviseur en wellicht kan hij met de bovenstaande cijfers zelfs vier appartementen financieren.
Dan wordt het rekensommetje natuurlijk alleen maar beter.

Natuurlijk heb je drie keer zoveel kosten,
drie keer zoveel gezeik met huurders,
drie keer zoveel onderhoud en
drie keer zoveel…whatever.

Maar ook drie keer zoveel waardevermeerdering van je panden en minder risico.

Huh? minder risico??

Je leegstandsrisico is direct verlaagd van 100% naar 33%. Als je één pand hebt en het staat leeg, heb je 100% leegstand terwijl je (rente-)kosten gewoon doorgaan.
Stel nu dat we drie appartementen hebben en er komt er onverhoopt eentje leeg te staan. Dan is de leegstand slechts 33%.

Dat kost ons rendement. Dat is zeker.

Maar kost het ons ook ‘out-of-pocket money’?
Laten we eens kijken naar de sommetjes?
Huurinkomsten 2 x 700 = € 1.400

Rentekosten zijn en blijven: 200.000 x 4% / 12 maanden = € 667 per maand.
We kunnen de rente gewoon blijven betalen en er zelfs nog iets aan over houden.
Sterker nog, als twee van de drie panden leegstaan, kunnen we de rente nog netjes blijven betalen*.

* Opmerking 1: ik heb geen rekening gehouden met de kosten van de VvE en andere kosten. Dit voorbeeld is puur ter illustratie van de kracht van het hefboomeffect.

* Opmerking 2: de meeste hypotheken zijn niet aflossingsvrij zoals in dit voorbeeld. Kies bij voorkeur voor een lineaire hypotheekvorm waarbij je maandelijks ook aflost.

Onthoud, met één pand dat leeg staat heb je nul komma nul inkomsten. Met hefbomen en één leeg pand, heb je nog steeds positieve cash flow!

Dat is de magie van hefbomen.

Zitten er ook risico’s aan?

Ja, tuurlijk.

Je bent een intieme relatie met jouw geldverstrekker aangegaan.
Die wil daar iets voor terug hebben. Dat begint met het terugbetalen van de rente.
En ook met het afbetalen van de hoofdsom.
Dat is niet alleen in het belang van de geldverstrekker, maar eigenlijk nog meer in je eigen belang.

En betaal je de rente (en aflossing) niet meer, dan heeft de bank het eerste recht op… uh… zo’n beetje alles!
Zorg voor goede huurders en dan is dat niet een heel reëel scenario, natuurlijk.

Dit is de formule naar rijk worden:

Vastgoed → hefbomen en daarna de opbrengsten → opnieuw investeren in vastgoed.

Moet je gebruik maken van deze mogelijkheden?

Nee, dat moet niet, maar je mist wel aanzienlijke kansen op vermogensgroei en cashflow.
Het is dus zonde als je dit voorbij laat gaan.

Heb je vragen hierover, plaats die hieronder of stuur me een berichtje.

Succes 🍀
Richard 💪🎯