Het belangrijkste: de verhuurhypotheek

7 mei 2020

Een van de belangrijkste beslissingen die je hebt te nemen wanneer je gaat investeren in vastgoed voor verhuur is de keuze van de hypotheek.

De hypotheek is – net als op je eigen woning – een geldlening die vaak voor een langere periode wordt afgesloten. Dat maakt deze beslissing een heel belangrijke.

Ik begin met misschien wel de allerbelangrijkst tip hierbij en ik zou deze tip het liefst willen schreeuwen. Dat wordt dus een tip in caps lock!

WERK ALLEEN MET EXPERTS!!!

Dit kan ik niet vaak genoeg zeggen en geldt natuurlijk op alle fronten van het leven. En hierbij is de impact van knutselaars gigantisch. 

  1. Een knutselaar verprutst jouw kansen op een hypotheek of (misschien nog erger)
  2. Je hebt een klote hypotheek waar je lang aan vast zit.

Beide geen goed scenario. Daarom:

WERK ALLEEN MET EXPERTS!!!

Ik heb deze fout gemaakt en had er eentje in de eerste categorie. Uiteindelijk waren dit mijn kosten:

  1. Keiharde out of pocket kosten voor …. een wanprestatie
  2. Geen kans meer bij die bewuste geldverstrekker op een hypotheek en het ergste van allemaal
  3. Heel veel tijdverlies, stress en hoofdpijn.

Nu je dit weet, hoef je niet dezelfde fout te maken als ik!
Werk daarom met een adviseur die gespecialiseerd is in verhuurhypotheken voor vastgoed.

Ik betaal graag voor expertise op dit gebied en ik werk veel met Thierry Stokkink van Thuiz Hypotheken.
Zij doen praktisch alleen maar vastgoed hypotheken. 

Dus, vind je eigen ‘Thierry’!

Je kunt ook prima een hypotheek rechtstreeks – zonder adviseur – aanvragen bij een geldverstrekker, maar als er ergens in het proces een foutje wordt gemaakt dan ben je ook uitgespeeld. 

Voorbeeldje uit eigen ervaring met een klant van mij.

Deze dame had rechtstreeks een aanvraag ingediend bij een geldverstrekker. 
Alle rekensommetjes klopten, pand is goed, locatie is top, goede taxatie, huurprognoses zijn top, kortom alles klopt. 

De aanvraag is ingediend inclusief belastingaangiftes en dergelijke.
De geldverstrekker wees de aanvraag af, want het inkomen was onvoldoende in relatie tot de huidige hypotheek op de eigen woning. 

Einde oefening.

Domper en tja… wat nu…??

Samen met Thierry hebben we naar de aanvraag gekeken. Daar zagen we dat de geldverstrekker een foutje had gemaakt.
De geldverstrekker had per ongeluk naar het belastbaar inkomen gekeken en niet naar de fiscale winstberekening. 

Oeps, foutje…

De aanvraag mocht opnieuw ingediend worden en werd direct in behandeling genomen waaruit een mooie offerte en uiteindelijk financiering is gekomen.

Zelf doen kan zeker op korte termijn geld besparen. Gaat het goed, dan heb je direct geld ‘verdiend’.

Ik zie het altijd als de professionele marathonloper en de hobby-renner, zoals ik. 

Ik ga het nooit winnen van  Eliud Kipchoge

hypotheek verstrekker expert

Dat is een ongelijke strijd!

Zie dit ook met je hypotheek:
Jij doet dit maar een paar keer terwijl de experts de hele dag hypotheken regelen – ongelijke strijd!
Dat geeft niet – maak gebruik van die expertise en betaal er goed voor.

Regel deze drie dingen

Drie zaken die je in ieder geval op een rijtje moet hebben.

Een bank wil namelijk zo min mogelijk risico lopen en wil de garantie hebben dat je de rente kunt betalen en ook kunt aflossen.

  1. Begin met jouw motivatie
  2. Kredietwaardigheid
  3. Rendement – de rekensommetjes

1. Jouw motivatie

De bank wil graag weten waarom jij zo nodig een pand wilt kopen en verhuren.
Daarom vragen sommige geldverstrekkers naar jouw plannen, ideeën en visie. 

Nogmaals de bank wil geen risico lopen. 
Banken willen zaken doen met mensen die doorzettingsvermogen hebben.
Je gaat namelijk een lange termijn relatie en verplichting aan en vastgoed kopen doe je niet zo maar even erbij. 

Het kan niet zo zijn dat je vandaag een pand koopt en volgende maand de tent onverhoopt weer moet verkopen. Dat komt niet betrouwbaar over.

Tenzij je de woning gaat ‘flippen’: kopen, opknappen en daarna met winst verkopen. Daar zijn overigens andere financieringsvormen voor beschikbaar. 
Hier heb ik geen ervaring mee. Dus, check bij je financiële expert.

Terug naar de marathon. Het kopen en verhuren van vastgoed is een duursport die daarmee eerder op een marathon lijkt dan op een sprintje van even snel cashen.
Zorg dus a. dat je gemotiveerd bent en b. laat dat op de een of andere manier blijken. 

2. Kredietwaardigheid

Zorg dat je over voldoende eigen middelen beschikt. 

Afhankelijk van de financierder heb je eigen vermogen nodig.
Je hebt meestal 30% eigen vermogen nodig en 70% van de aankoopwaarde kun je financieren. 

Dit is afhankelijk van de financierder.
Bij sommige geldverstrekkers heb je minder eigen vermogen nodig, maar ga uit van dit percentage dan zit je altijd goed.
Je bent meestal ook verplicht aan te tonen waar je die middelen vandaan hebt getoverd. Dit om mogelijke witwaspraktijken te voorkomen. 

3. Rendement – de rekensommetjes

Voor jezelf is dit het allerbelangrijkste: de rekensommetjes. De bank wil dit vaak ook zien. 
Wat is de opbrengst van jouw investering?

De verwachte huuropbrengst is het startpunt. 

De hypotheeklasten zijn jouw grootste kostenpost die je van de huuropbrengst aftrekt. 
Daarnaast heb je te maken met andere kosten zoals:

  • de VvE (bij appartementen)
  • Verzekeringen (opstal zit meestal in de VvE)
  • Onderhoud
  • Leegstandsreserve
  • Et cetera.

Aan het begin van de aanschaf van je vastgoed object heb je nog een aantal kosten:

  • overdrachtsbelasting (2% van de koopsom)
  • taxatiekosten
  • advieskosten van de hypotheek en
  • notariskosten

Er zijn natuurlijk verschillende hypotheek vormen. 

In tegenstelling tot de hypotheken voor eigen bewoning, is de rente van verhuurhypotheken hoger.
Op dit moment is dat tussen de 3 en 5 procent ongeveer. 
De looptijd is meestal tussen de 30 en 50 jaar. 

Dit zijn de bekendste hypotheekvormen – je kent ze natuurlijk ook al:

  • aflossingsvrije hypotheek
  • Annuïteiten hypotheek en
  • Lineaire hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek los je dus niets af en betaal je alleen rente. Hiermee is je cash flow het hoogste, maar je blijft met je schuld zitten. Hier is veel over te zeggen en dat doe ik hier niet. Behalve dat dit wat mij betreft de minste voorkeur heeft.

Met een annuïteiten hypotheek los je wel af. 

Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag. Eerst veel rente en daarna neemt het aandeel aflossing langzaam toe. 

Hypotheek
Bron: mortgagemonster

Mijn voorkeur heeft de lineaire hypotheek. In het begin zijn de lasten hoog, want die bestaat uit een hoge(re) aflossing en rente. Maar naarmate je verder komt, daalt het bedrag dat je aan rente betaalt. En dat gaat vrij snel – zie de afbeelding hieronder.

Deze hypotheekvorm is qua rentekosten ook het goedkoopste, want je schuld wordt elke maand kleiner.

En dat betekent dat je rendement elke maand beter wordt – dat vind ik dan weer een leuke bijkomstigheid.
Hier doen we het voor.

Hypotheek
Bron: mortgagemonster

Onthoud dat de rente van je verhuurhypotheek niet aftrekbaar is van je belastingen.
Je huurinkomsten worden ook niet gerekend als inkomen in box 1 – dat is dan weer prettig.
Je vastgoedpand en je hypotheek vallen in box 3. 

Ook hier is weer heel veel over te zeggen en ik maak me er makkelijk vanaf:
betaal een goede fiscalist voor advies voor jouw situatie. 

Hoofdboodschap:

WERK ALLEEN MET EXPERTS!!!

  1. Zorg voor een heldere motivatie
  2. Regel je kredietwaardigheid
  3. En maak de rekensommetjes

Succes 🍀
Richard 💪🎯