Heb je al een noodfonds voor je vastgoed?

15 april 2020

In een eerder artikel heb ik uitgelegd wat een persoonlijk noodfonds is
Hier gaan we het hebben over je vastgoed noodfonds. 

Waarom?

Je hebt goede huurders geselecteerd en ze betalen netjes de huur. 
So far so good. 

Dan breekt in ene de pleuris uit oftewel we hebben een pandemie genaamd Covid-19 aka Coronavirus.

Als verhuurder heb je daar in beginsel geen last van, maar het kan gebeuren dat jouw huurder inkomsten misloopt, een baan verliest of er gebeurt iets anders vervelends. Dat heb je niet in de hand. 

Dan wordt er op een dag de huur niet meer overgemaakt. 
Daar moet je als verhuurder direct bovenop zitten en niet gelijk actie ondernemen. Later meer hierover. 

Daarom heb je voor je verhuur een noodfonds nodig, want je hebt namelijk ook kosten.

En onthoud: je kosten zijn lange termijn en inkomsten zijn korte termijn.
Je huurder kan namelijk vandaag opzeggen en vertrekken.
Aan de andere kant kun je niet je pand snel van de hand doen of je hypotheek vandaag opzeggen. 

Kortom, je kosten gaan door. 

Dat is het risico. Daar heb je een noodfonds voor nodig.

Hoe groot moet je noodfonds zijn?

Net als bij je persoonlijke noodfonds, is dit afhankelijk van je risico tolerantie. 

Voor elk pand dat ik verhuur, houd ik 1 maand huur aan als noodfonds voor leegstand en andere calamiteiten.

Stel dat ik al mijn panden voor € 750,- verhuur dan is mijn noodfonds het aantal panden vermenigvuldigd met de huurprijs.
That’s it. We gaan de dingen niet ingewikkeld maken.

Is dat noodfonds dan niet te hoog of te groot?
Waarschijnlijk wel, want je hebt sowieso weinig gedoe en nooit in alle woningen tegelijk.
Dus, je zou een andere factor kunnen toepassen. 

Je noodfonds is niet alleen voor leegstand.
Je noodfonds maak je ook aan voor ongeplande reparaties of ander gedoe waar je mogelijk mee te maken kunt krijgen. 

Voor geplande reparaties en onderhoud creëer je een andere reservering. 

Daarom vind ik het makkelijk om 1 maand huur per woning te reserveren. Je noodfonds is slechts voor nood.

Waar het om gaat, is dat je erover hebt gedacht voordat er een mogelijk probleem ontstaat.
Handel niet in het moment van paniek, maar investeer met voorbedachten rade.
Dat is voordenken in plaats van nadenken.

Creëer het potje van je vastgoed noodfonds en vul het zo snel mogelijk.
Dat is prioriteit nummer 1.

Verkleinen van risico’s

In mijn vorige artikel heb ik het gehad over je spaargeld en wat je daarmee kunt doen. 
Onderaan dat artikel noemde ik ook kort dat: één beleggingspand is geen belegging.
Het is een goede start.

Laat je het echter bij één pand dan is het geen goede start maar een risico. 
Wat maakt het een risico of juist een goede start?

Wanneer je maar 1 pand hebt en je huurder betaalt niet of vertrekt plotseling dan heb je meteen 100% gedoe.
Dan heb je wel de lasten maar niet de lusten.

Je hebt het net gelezen: kosten zijn lange termijn. Die gaan gewoon door.
Dat betekent dat je uit je eigen portemonnee moet bijleggen. Daar word je chagrijnig van!

Daar is dit spelletje niet voor bedoeld. Zorg daarom dat je snel meerdere panden koopt. 

Dat betekent dat je nu misschien je leven iets anders moet inrichten om die panden snel in bezit te nemen, maar je gaat er straks plezier van hebben.

Korte termijn pijn. Lange termijn plezier.
Doe je dit niet dan heb je het andersom: nu plezier. Straks meer pijn.

Bij twee panden wordt het meteen al anders. Leegstand is dan geen 100% maar 50%.
En bij elk pand erbij verlaag je het risico. Daar wil je naartoe.

En bij meerdere panden heb je voldoende cash flow dat een tijdelijke leegstand jou niets kost.
Sterker nog, je noodfonds hoef je niet eens aan te spreken. 

Het blijft een vervelende situatie, maar niet pijnlijk.
Het kost je rendement, maar niet je nachtrust. 

Wat heb je te doen?

  1. bepaal je risico tolerantie, hoeveel maanden is dat?
  2. zet x-maanden x huurprijs opzij in je eigen noodfonds.
  3. haal er alleen geld uit in geval van nood.
  4. vul het direct weer aan.

Kom in actie en doe de juiste dingen. Zeker. Nu.

Dat is financieel leiderschap!

Succes 🍀
Richard 💪🎯